Kai kurie daugiabučio namo savininkų bendrijos darbo organizavimo aspektai
Įsteigėme daugiabučio namo savininkų bendriją, ją užregistravome Registrų centre, gavome bendrijos registravimo pažymėjimą, bendrijos valdymo organai išrinkti. Kas toliau? Būtina pradėti bendrijos veiklą.
Pirmiausia reikėtų išsiaiškinti bendrijos veiklos tikslus. Bendrijos tikslai yra nustatyti Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatyme – bendrija yra ne pelno organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymo nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Vadinasi, bendrijos veikla apsiriboja tik namo ir priskirto sklypo technine priežiūra, bet jokiu būdu į jos funkcijas neįeina gyventojų tarpusavio santykių reguliavimas, bendrabūvio normų pažeidėjų auklėjimas, garsiai lojančių šunų tildymas ir daugelis kitų problemų, kurias tarybiniais laikais spręsdavo namų valdytojas.
Šiems klausimams spręsti mieste įsteigtos specialios organizacijos ir jeigu kam nors nepatinka kaimyno veiksmai, jie gali tiesiogiai, bet ne per bendrijos pirmininką, kreiptis į jas. Bendrijos valdymo organams, be jau minėtų tikslų, savivaldybė skiria ir kai kuriuos kitus įpareigojimus, kuriuos jai privalu vykdyti, pavyzdžiui, šunų registravimą.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad bendrijos narių susirinkimas yra aukščiausias bendrijos valdymo organas, kuris tvirtina bendrijos įstatus, renka valdymo organus, nustato namo priežiūros tvarką, tvirtina metinę pajamų-išlaidų sąmatą, vertina valdymo organų darbą ir kt. Taigi visas bendrijos veiklos kryptis nustato bendrijos narių susirinkimas, o valdyba arba bendrijos pirmininkas yra tik nustatytos susirinkime veiklos vykdytojai.
Pasitaiko bendrijų, kurių valdybos posėdžiuose priimami sprendimai didinti rinkliavas namui prižiūrėti, kas prieštarauja ir bendrijos įstatams, ir įstatymui. Bendrijos gali turėti įgaliotinius, kurių įgaliojimai turi būti labai konkretūs ir patvirtinti susirinkime. Tam, kad kiekvienu atveju nereikėtų kviesti bendrijos narių susirinkimo dėl lėšų naudojimo, ir įstatymu, ir įstatais bendrijos įpareigotos susirinkimuose tvirtinti metines pajamų-išlaidų sąmatas, kurias vykdyti pavedama bendrijos valdybai arba pirmininkui.
Bendrijos valdyba arba pirmininkas privalo tvarkyti bendrijos raštvedybą, vesti bendrijos narių ir butų, kitų patalpų savininkų registravimo knygą, saugoti namo ir sklypo techninę bei juridinę dokumentaciją.
Bendrijos valdymo organai renkami dviejiems metams ir privalo kasmet apie atliktą darbą atsiskaityti bendrijos susirinkime. Senesniuose įstatuose valdymo organai numatyti rinkti kas treji metai, tačiau ir šiuo atveju dera vadovautis daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymu, kuriame nustatyta dvejų metų kadencija.
Vienas iš pagrindinių klausimų, kuriuos turėtų spręsti naujai įsteigta bendrija, – namo ir priskirtos teritorijos priežiūra. Namo priežiūra turi būti organizuojama vadovaujantis Statybos techniniu reglamentu STR 01.12.07:2004 “Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas”.
Bendrija bendrojo naudojimo objektų, išskyrus šildymo ir karšto vandens sistemas, priežiūrą gali organizuoti pati, priimdama į darbą reikiamos kvalifikacijos darbuotojus arba sudarydama sutartį su pastatų priežiūros paslaugas teikiančia ir turinčia reikiamą kvalifikaciją organizacija. Šildymo ir karšto vandens sistemai prižiūrėti bendrija, vadovaudamasi Šilumos ūkio įstatymu, privalo samdyti kvalifikuotą prižiūrėtoją. Tai gali būti ir fizinis, ir juridinis asmuo.
Keletas pastabų dėl susirinkimų organizavimo ir sprendimų susirinkimuose priėmimo tvarkos. Apie būsimą susirinkimą valdyba arba pirmininkas privalo informuoti narius prieš dvi savaites, pateikdami būsimo susirinkimo darbotvarkę. Pranešimai apie būsimą susirinkimą gali būti vieši arba raštiški. Apie neypač svarbų susirinkimą pranešama viešai – skelbimu skelbimų lentoje, kitomis turimomis priemonėmis. Jei susirinkime numatoma svarstyti įstatų keitimo, lėšų kaupimo ar skolinimosi klausimus, pranešimas apie būsimą susirinkimą turi būti raštiškas (pasirašant).
Susirinkimai yra teisėti, kai juose dalyvauja didesnė pusė bendrijos narių. Sprendimai susirinkime priimami dalyvaujančių balsų dauguma. Bendrijos susirinkimų sprendimai dėl bendrijos įstatų pakeitimo ar papildymo, dėl lėšų kaupimo ar skolinimosi yra teisėti, jei už juos balsuoja daugiau kaip pusė bendrijos narių.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnyje sakoma, kad buto ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Šio straipsnio nuostatos taikytinos organizuojant darbus, kurie neįrašyti į nuolatinės priežiūros darbų sąrašą – langų, durų bendrojo naudojimo patalpose keitimas, stogo remontas, laiptinių dažymas ir kt.
Privalomieji statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimai yra nustatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002 “Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka”. Vadovaujantis šiuo dokumentu, jeigu namo atskiri elementai neatitinka privalomų reikalavimų, darbai, kurie būtini šiems neatitikimams šalinti, nustatyta tvarka įrašomi į privalomų darbų sąrašą. Tada šiems darbams finansuoti nereikalingas visų savininkų sutikimas - užtenka daugumos pritarimo.
Pavyzdžiui, periodinėmis apžiūromis nustatyta, kad namo stogas neatitinka privalomų reikalavimų – jo izoliacinis sluoksnis susidėvėjęs, šilumos izoliacija neatitinka normų. Periodinių apžiūrų aktas su darbų sąrašu pateikiamas tvirtinti savininkų susirinkimui ir, patvirtinus aktą ir darbų sąrašą, šie darbai įtraukiami į privalomų darbų sąrašą. Tokių darbų finansavimas gali būti vykdomas iš kaupiamųjų lėšų arba tam organizuojamos rinkliavos tik sutikus didesnei daliai savininkų.
Ekonomikos ir turto valdymo skyrius
