Jungtinės veiklos sutartis daugiabučiuose namuose
Jungtinės veiklos sutarties samprata nusakoma Civilinio kodekso 6.969 straipsnyje. Jame sakoma, kad jungtinės veiklos sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Tame pat straipsnyje nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė. Taigi jungtinės veiklos sutarties šalimis (dalyviais) daugiabučiame name galėtų būti butų ir kitų patalpų savininkai.
Jungtinės veiklos sutarties daugiabučiame name tikslas – bendrojo naudojimo objektų, priklausančių jungtinės veiklos sutarties dalyviams bendrosios dalinės nuosavybės teise, ir įstatymu nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymas, priežiūra ir kitoks tvarkymas. Vadinasi, jungtinės veiklos sutarties tikslas yra toks pat kaip ir daugiabučio namo savininkų bendrijos. Skirtumas tarp šių daugiabučio namo valdymo būdų yra tas, kad bendrija yra juridinis asmuo, turintis savo pavadinimą ir antspaudą, o jungtinės veiklos sutartis nesuteikia jos dalyviams juridinio asmens teisių. Jungtinės veiklos sutarties dalyviai iš išsirenka vieną atstovą, kuriam paveda įgyvendinti sutarties tikslus. Šis atstovas veikia visų vardu kaip fizinis asmuo, kuriam suteikiami įgaliojimai organizuoti namo ir jam priskirto žemės sklypo priežiūrą, tvarkymą, administravimą sudarant sutartis su atitinkamas paslaugas teikiančiomis organizacijomis. Visi jungtinės sutarties dalyviai savo teises ir pareigas prižiūrint ir naudojant bendrojo naudojimo objektų įgyvendina dalyvaudami savininkų susirinkimuose, vykdydami juose priimtus sprendimus.
Iniciatoriai daugiabučiame name sudaryti jungtinės veiklos sutartį gali būti grupė patalpų savininkų, savivaldybė arba namą administruojanti įmonė. Iniciatoriai prieš 2 savaites viešai informuoja namo savininkus apie būsimą susirinkimą ir paskelbia jo darbotvarkę. Darbotvarkės klausimai galėtų būti tokie: jungtinės veiklos sutarties sudarymas tarp daugiabučio namo patalpų savininkų, jungtinės veiklos sutarties dalyvių atstovo rinkimas, jungtinės veiklos sutarties pasirašymo organizavimas, sutarčių dėl namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros sudarymas su paslaugas teikiančiomis organizacijomis. Susirinkime teigiamai išsprendus visus darbotvarkės klausimus, pasirašoma jungtinės veiklos sutartis.
Nors Civilinis kodeksas nereglamentuoja, kiek butų ir kitų patalpų savininkų turi sudaryti jungtinės veiklos sutartį dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, tačiau tai turėtų būti savininkų dauguma (4.85 straipsnis), o geriausiu atveju – visi savininkai. Kadangi nei Civilinio kodekso nuostatose, reglamentuojančiose butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas naudojantis bendrąja daline nuosavybe, nei Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatyme nėra nustatyta, jog butų ir kitų patalpų savininkų sudaryta jungtinės veiklos sutartis privalo būti notarinės formos, šios sutarties tvirtinti pas notarą nereikėtų. Sutartis turėtų būti registruojama Registrų centre. Sudarius jungtinės veiklos sutartį daugiabučiame name, savivaldybės skirto administratoriaus įpareigojimai baigiasi.
Mūsų nuomone, jungtinės veiklos sutartį geriausia sudaryti namuose, kuriuose yra nuo 3 iki 10 butų, o didesniuose galėtų būti steigiama daugiabučio namo savininkų bendrija.
Ekonomikos ir turto valdymo skyrius
